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东尼的博客

被誉为“亚洲股神”的东尼的独家博客

 
 
 

日志

 
 

房地产 宜住不宜炒  

2009-03-09 11:45:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我由始至终都无意投资房地产,只因回报及不上股票。以香港的经验为例,如在七十年代或八十年代投资房地产,回报虽然丰厚,但及不上同期投资蓝筹股份赚得多。

 

若阁下买楼自住,按揭供款每月不多于收入一半的话,我不反对;若论纯粹投资甚至投机,我则宁选股票包括地产股,也不要实物,原因有三。

 

一、买卖房子的成本远高于买股票,既要付律师费、中介费、税款和其他手续费,又要购买保险兼保养维修,花费甚多。

 

二、若买楼放租,一旦旧租客走了,未必马上有新租客来,影响收入;就算找到新租客,他亦未必按时交租。到想卖楼时,又要寻觅买家,实在太麻烦!

 

三、房地产的价值其实来自土地及建筑物两部分。土地的价值与日俱增,但建筑物不会长命百岁,可能四、五十年便须重建。

 

不过,中国民众普遍的看法却恰恰相反,认为少楼可致富,为甚么?因为杠杆效应,买家只须首付30%,余下70%向银行借贷(一般人买股票甚少借贷)便可。

 

在楼市畅旺之时,杠杆效应有助财富增值,因为物业只要升值30%,投资者即赚一倍;反之如物业跌价30%,首期便完全蒸发掉,但只要按时偿还按揭贷款,银行便不会逼业主卖楼。惟市况逆转,借贷愈多者,伤得愈重。

 

要买,我情愿买入地产股。可惜我甚少到内地旅游,只能靠年度业绩报告来评估,寻找优质的内地地产股。我经常提醒自己,应以自己 过往在新加坡和马来西亚的经验,去审视中国的房地产市场。

 

一如其他商品,物业也由供应、需求主导。上海核心的物业愈来愈昂贵,说不定一天会比纽约或伦敦更值钱。惟大城市不仅要有物业,还需要其他配套,例如学校、医院、交通等,特别是运输网络能让人快捷从城市外围到达核心地带。我不知道上海的实际人口数目,大概二亿吧,但相信它会进一步发展成人口密集的城市,世界上只有东京能与之匹敌。当城市不断扩张,住宅区延伸至无数村落,周边出现大量供应,价钱便会遇上阻力。

 

中国其实一点也不缺土地,选址才是关键所在。此外,便要论企业的集资能力,以及比较股价与账面值(P/B)了。

 

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